FIIs x Taxa de Juros Futura

Como o título do post já diz, tentei fazer uma comparação entre juros futuros e o IFIX. Como já ia fazer isso, aproveitei também pra pegar um fundo imobiliário pra comparar junto. Eu queria algum fundo que refletisse exatamente o movimento das taxas de juros, ou seja, algum que não tivesse nenhum impacto relevante em termos de rendimento, vacâncias, cagadas de gestor, entre outros, então é claro que teria que ser algo do segmento de agências bancárias.

O AGCX não poderia se enquadrar pois ainda é um fundo em desenvolvimento, então peguei o BBPO. Não escolhi o SAAG pois o volume de negociações do BBPO é bem maior, ou seja, já teria impactos de alterações na taxa de juros mais rapidamente.

Inicialmente eu queria comparar esses dados contra os valores de DI Futuros, porém, como nosso país tem uma aversão incrível a guardar histórico de dados, não consegui achar em lugar nenhum, então acabei pegando as 2 NTNFs de vencimento mais longos que haviam em 2013 (base inicial do levantamento) para substituí-los.

Depois de fazer uma limpeza na base, cheguei nos valores. O problema era que as NTNFs estavam com suas taxas em porcentagem, o IFIX em pontos e o BBPO em R$. O que eu fiz então, foi, em 10/01/2013, os primeiros dados que eu tenho, considerar base 1 para todos (100%), e depois atualizar esse 1 pela variação diária de cada um dos ativos.

Não considerei os rendimentos de BBPO, o que certamente impactaria positivamente o resultado final.

O resultado é o gráfico abaixo:

O que podemos enxergar é uma claríssima correlação negativa dos juros futuros com os fundos imobiliários, porém, esta correlação se sustenta até certo ponto. Entre o fim do ano passado e o começo deste ano, quando as taxas de juros futuros bombaram, nem o IFIX e nem o BBPO acompanharam, eles se mantiveram no mesmo patamar. Apenas para conhecimento, aparentemente, quando as taxas bateram 13% ao ano, a correlação deixou de ser verdadeira, o que significa que os fundos imobiliários parecem ter um teto na relação rendimento/cotação na faixa de 1% ao mês, sendo que um fundo sem problema nenhum nunca deveria render mais que isso.

Interessante notar também o aumento na cotação do BBPO nos últimos meses. No começo de 2014 os juros bateram 13% ao ano, o mesmo patamar que está hoje, porém, a cotação de BBPO de hoje está muito mais alta (R$108) que a cotação de 2014 (R$94), por que?

Porque de janeiro de 2014 até hoje, os contratos do fundo sofreram 2 atualizações pelo IPCA e temos outra vindo agora em setembro e sempre que os rendimentos aumentam e a cotação se mantém, o DY sobe, portanto, para ajustar essa distorção, a cotação sobe junto.

Por isso os FIIs possuem um potencial bem legal, como a tendência dos juros é de queda acentuada, a cotação tende a subir (correlação negativa) e como a tendência dos alugueis é de aumento (reajustes pela inflação, valorização do imóvel), a tendência da cotação é de aumento novamente. Porém isso é no mundo perfeito, nos Estados Unidos com os REITs, aqui no Brasil, ainda temos que conviver com canetadas do governo, péssimos serviços de administradores e incertezas sobre os rumos econômicos. Por isso os FIIs ainda possuem um alto prêmio sobre um dos instrumentos mais próximos deles, que são as NTNBs (aliás, boa ideia para um post futuro, calcular esse prêmio médio).